L’obiettivo che si intende perseguire con questo progetto è l’Intergenerazione Urbana del Quartiere di Biumo Inferiore attraverso un processo di riqualificazione di edifici pubblici.
Tre gli obiettivi specifici:
1) aumentare l’offerta di servizi abitativi pubblici (SAP) raggiungendo il pieno utilizzo del patrimonio SAP esistente nel quartiere;
2) aumentare l’offerta di servizi abitativi sociali (SAS), attivando, uno studentato diffuso su due sedi, volto a favorire un processo di intergenerazione promuovendo mixité e legami trasversali tra fasce di popolazioni diverse;
3) innescare un processo di rigenerazione del quartiere di Biumo Inferiore, attraverso un’offerta di servizi urbani e di prossimità e un’azione di potenziamento delle infrastrutture urbane (sistema del verde pubblico) coerente con la politica dei centri civici e con i progetti strategici per lo sviluppo territoriale.
L’intervento sui fabbricati permette di ripristinare la qualità architettonica di un patrimonio storico sottoutilizzato ed in alcuni casi anche in stato di abbandono con lo scopo di promuovere una diversa percezione del contesto, mettendone in evidenza le potenzialità, dal punto di vista della qualità abitativa e della capacità di generare mix virtuosi tra funzioni residenziali e servizi e tra differenti tipologie di utenti.
L’intervento sulle corti punta a migliorare la fruizione e percezione di un esempio pregevole di architettura lombarda, promuovendone un uso collettivo contemporaneo e innovativo, che presta particolare attenzione agli spazi aperti comuni e ai piani terra.
Gli interventi previsti riguardano anche gli spazi aperti e le aree verdi, in particolare la riqualificazione del Giardino di Via Arconati adiacente al Compendio Cagna, in fregio a via Cairoli, oggi uno spazio verde sottoutilizzato.
Quella di Varese è la 4ª provincia più popolosa della Lombardia (878.059 abitanti) dopo la città metropolitana di Milano e dopo le province di Brescia e di Bergamo. Caratteristica peculiare della provincia è la policentricità. Il comune di Busto Arsizio (83 008 ab.) è leggermente più popoloso del capoluogo di provincia Varese (79 639); altrettanto importanti sono le città di Gallarate (53 964) e Saronno (38 411). La percentuale di popolazione attiva in rapporto alla popolazione residente nel territorio di riferimento è pari al 63%.
È un importante centro industriale lombardo, nel suo hinterland sono ubicate alcune importanti aziende a livello nazionale e mondiale.
Le imprese attive sul territorio di Varese sono 6.746, la maggiorparte appartenenti al settore terziario (3.550 – il 52%), seguono quelle secondario (3.087 - 46%) e infine il primario (109 - 2%). Le imprese a partecipazione estera sono: n. 382 (dato provinciale).
Il Comune è attraversato dall'autostrada dei laghi A8 (la prima autostrada a pagamento del mondo), di cui è uno degli estremi assieme a Milano, e da un sistema di tangenziali noto come sistema tangenziale di Varese.
Per quanto riguarda la formazione, troviamo la Scuola Europea di Varese, una delle sole 14 scuole europee esistenti nell'Unione europea e l'unica in Italia. Inoltre l’Università degli studi dell'Insubria, con la quale si evidenzia la collaborazione con l’Amministrazione comunale, e l’Istituto universitario in scienze della mediazione linguistica.
È in atto un intervento di intergenerazione urbana, un progetto di social housing integrato per il quartiere di Biumo Inferiore a Varese (uno studentato) ed è in essere una manifestazione di interesse per la selezione di strategie di sviluppo urbano sostenibile da promuovere attraverso i fondi strutturali e di investimento europei per il periodo 2021-2027 (EX DGR 4151/2020) nel quartiere di San Fermo.
È utile sapere che l'Ente ha adottato misure di riduzione di oneri, tributi e tasse a favore delle attività imprenditoriali.
Pubblica
8.090 mq (residenziale 5.660 mq pari a 68 alloggi – servizi 2.430 mq )
Residenziale per studentati
Operatori
Restauro
Concessione
FIT OUT spazi a servizi = 2.430 mq x 200 €/mq = 486.000 €
FIT OUT alloggi = 5.660 mq x 200 €/mq = 1.132.000 €
spazi a servizi durata presunta della convenzione 20 anni
spese gestione spazi a servizi = 2.430 mq x 4 €/mq = 9.720 € all’anno per i primi 10 anni
spese gestione spazi a servizi = 2.430 mq x 8 €/mq = 19.400 € all’anno per i successivi 10 anni
totale presunto spese gestione: 291.600 €
totale complessivo (fit out + spese gestione) = 777.600 €
ricavo della gestione degli spazi a servizi = 2.430 mq x 20 €/mq = 48.600 € anno
totale: 48.600 x 20 = 972.000 €
reddito operativo (il guadagno derivato dall'investimento fatto) / capitale investito
calcolo roi: (972.000 – 777.600): 777.600 = 0.25
alloggi edilizia a canone moderato
durata della convenzione 20 anni
spese gestione spazi residenza = 5.660 mq x 4 €/mq = 22.640 € all’anno per i primi 10 anni
spese gestione spazi residenza = 5.600mq x 8 €/mq = 45.280 € all’anno per i successivi 10 anni
totale presunto spese gestione: 679.200 €
totale complessivo (fit out + spese gestione) = 1.811.200 €
ricavo della gestione degli alloggi
n.ro alloggi: 68 x 1.500 € (canone annuo) = 102.000 €
totale: 102.000 x 20 = 2.040.000
reddito operativo (il guadagno derivato dall'investimento fatto) / capitale investito
calcolo roi: (2.040.000 – 1.811.200): 1.184.000 = 0.13
Il progetto concerne il recupero di più edifici di pregio storico architettonico inseriti nel contesto urbano di Biumo Inferiore, castellanza della città di Varese. Le aree sono in diretta continuità col centro storico principale a pochi minuti di distanza a piedi anche dal nuovo comparto delle Stazioni ferroviarie in fase di importante rigenerazione. La posizione è prossima alle fermate delle principali linee del TPL con frequenti corse (circa ogni 10 minuti nelle ore di punta). Il recupero degli edifici permette la rivalutazione anche degli spazi a piano terra con alta redditività.
